Vendre sa maison : ce que vous garantissez

Cette page s’adresse au vendeur. Le reste du site est écrit pour l’acheteur — celui dont l’offre vient d’être acceptée et qui a quelques jours pour faire inspecter. Les deux situations n’ont pas les mêmes règles, et les mélanger est la façon la plus rapide de se tromper.

Ce site ne vend rien, ne classe personne et n’a aucun intérêt à ce que vous fassiez inspecter ou non. Ce qui suit est ce que le Code civil impose, avec les articles.

Vous garantissez déjà, et vous n’avez rien signé pour ça

C’est le point de départ, et beaucoup de vendeurs l’apprennent trop tard : la garantie de qualité est imposée par la loi, pas par le contrat. L’article 1726 du Code civil oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou pas à ce prix.

Elle s’applique même si votre acte de vente n’en parle pas. Il n’y a rien à ajouter pour la devoir.

Le même article pose sa limite : le vendeur ne garantit pas le vice apparent. Et « apparent » ne veut pas dire visible depuis le salon — la Cour suprême l’apprécie de façon objective, du point de vue d’un acheteur prudent et diligent qui procède aux vérifications qu’un tel acheteur ferait. C’est précisément ce qu’une inspection préachat sert à établir, du côté de l’acheteur.

« Sans garantie légale » ne fait pas ce que la plupart des gens croient

C’est la formule la plus mal comprise du marché immobilier québécois.

Les parties peuvent effectivement écarter la garantie : l’article 1732 leur permet de l’ajouter, de la réduire ou de l’exclure. C’est ce que fait la mention « vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ».

Mais l’article 1733 pose une exception qui vide la clause de son effet le plus recherché : le vendeur ne peut pas exclure sa responsabilité pour un vice qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer.

Et l’article 1739 ferme la deuxième porte : le vendeur qui connaissait le vice ne peut pas non plus se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur.

Autrement dit, la clause vous protège contre ce que vous ignoriez de bonne foi. Elle ne protège pas un silence. Le vendeur qui vend sans garantie légale en croyant couvrir un problème connu achète une fausse tranquillité, et il l’achète cher : l’article 1728 ajoute à la réduction du prix ou à l’annulation les dommages-intérêts, y compris pour le préjudice qui découle du vice.

Ce que nous ne pouvons pas vous dire : ce que cette clause coûte en prix de vente. Aucune étude québécoise ne le chiffre, et nous n’avons trouvé aucune donnée publique sur la proportion des ventes qui y recourent. Les chiffres qui circulent là-dessus ne s’appuient sur rien que nous ayons pu vérifier.

Une inspection avant la mise en vente ne vous protège pas — elle vous informe

C’est la question que se posent le plus de vendeurs, et la réponse honnête est inconfortable.

Une inspection prévente ne réduit pas votre garantie. Rien dans le Code n’attache d’effet libératoire au fait d’avoir fait inspecter. Vous ne rachetez pas votre responsabilité en commandant un rapport.

Ce qu’elle fait, c’est créer de la connaissance. Et la connaissance, chez un vendeur, est exactement ce que les articles 1728, 1733 et 1739 sanctionnent quand elle n’est pas partagée. Ce que le rapport établit, vous le savez à compter du jour où vous le lisez.

Ça ne veut pas dire qu’il ne faut pas faire inspecter. Ça veut dire qu’il faut décider avant de commander l’inspection ce qu’on fera de ce qu’elle trouvera. Trois usages se défendent :

• Corriger ce qui peut l’être, et vendre un immeuble en meilleur état.
• Chiffrer ce qui ne sera pas corrigé, et ajuster le prix en le sachant plutôt qu’en le découvrant dans la négociation.
• Déclarer, et vendre à un acheteur qui sait ce qu’il achète — ce qui est la seule configuration où un vendeur dort tranquille.

Le quatrième usage — savoir et taire — est celui qui coûte le plus cher, et c’est aussi le seul que la loi vise nommément.

Ce qui se passe quand l’inspecteur de l’acheteur trouve quelque chose

Vous n’avez pas à subir la situation sans la comprendre. La mécanique est écrite au formulaire obligatoire de promesse d’achat, et elle est plus favorable au vendeur qu’on ne le dit.

Le délai n’est pas imprimé. Le champ de la clause d’inspection est vierge : c’est vous et l’acheteur qui l’avez rempli. Il court en jours civils consécutifs, jours fériés compris.

L’acheteur doit vous aviser par écrit, copie du rapport à l’appui, au plus tard la quatrième journée suivant l’expiration de ce délai, avant 20 h. Sans cet avis, il est réputé avoir renoncé à la condition.

L’avis ne vous oblige à rien. Il rend la promesse nulle et non avenue si l’acheteur s’en prévaut. Vous pouvez négocier, corriger, offrir un rabais, ou tenir votre prix et laisser la promesse tomber. Aucun de ces choix n’est imposé.

Ce qui change pour de bon, en revanche, c’est ce que vous savez. Un rapport reçu est un rapport lu. Si la vente à cet acheteur-là n’aboutit pas et que vous remettez l’immeuble sur le marché, ce que ce rapport vous a appris vous suit — et le prochain acheteur n’a pas à le découvrir seul.

Le détail de la clause, du côté acheteur, est sur la condition d’inspection.

Ce qu’une inspection ne verra pas, et pourquoi ça vous concerne aussi

La norme québécoise d’inspection, la BNQ 3009-500, énumère à son annexe A vingt-huit limites inhérentes à l’exercice. Une inspection préachat est visuelle : ce qui est fermé, enfoui ou sous tension n’est pas ouvert.

Pour un vendeur, ça a une conséquence qu’on formule rarement : le fait que l’inspecteur de l’acheteur n’ait rien vu ne prouve pas que vous n’aviez rien à déclarer. Ces deux questions sont indépendantes. Ce que vous savez de votre immeuble — un dégât d’eau ancien, une réparation faite sans permis, une infiltration qui revient au dégel — ne devient pas inexistant parce qu’une inspection visuelle ne l’a pas révélé.

Ce que nous ne savons pas

Ce que la mention « sans garantie légale » coûte en prix. Aucune étude québécoise ne le mesure. C’est pourtant la première question que pose tout vendeur qui l’envisage.

Combien de ventes résidentielles québécoises se concluent sans garantie légale. Aucune donnée publique ne le publie, et les statistiques de transactions ne distinguent pas ce paramètre.

Si une inspection prévente change l’issue d’une négociation. L’intuition dit que oui ; nous n’avons trouvé aucune mesure, québécoise ou autre, qui l’établisse.

Ce que les tribunaux retiennent, cas par cas, comme « ne pouvait ignorer ». C’est une appréciation de fait qui se juge dossier par dossier. Cette page dit ce que les articles prévoient ; elle ne prédit pas ce qu’un tribunal conclurait de votre situation, et aucune page web ne le peut. Pour ça, il faut un avis juridique sur vos faits.