Inspection préachat : les défauts courants

Personne au Québec ne publie ce que contient un rapport d’inspection préachat. Ni le nombre de constats qu’on peut en attendre, ni les systèmes qui reviennent le plus souvent, ni ce que change l’époque de construction. L’acheteur qui attend son rapport n’a donc aucun repère : il ne sait pas si vingt constats, c’est beaucoup ou peu.

Cette page comble ce trou avec la seule chose qui puisse le combler honnêtement : un décompte, sur un corpus réel, publié avec ses limites. Elle ne dit pas ce qu’il y a dans les maisons du Québec. Elle dit ce qu’il y avait dans 207 rapports d’inspection préachat québécois, et comment ils ont été comptés.

Le corpus, et la façon dont nous avons compté

Ce que nous avons. 207 rapports d’inspection préachat québécois, contenant 29 694 observations, dont 6 816 constats. Les inspections sont datées de 2004 à 2026 ; l’année médiane est 2020 et 185 des 201 rapports datés, soit 92 %, portent sur une inspection de 2015 ou après. Six rapports ne portent pas de date d’inspection lisible.

Ce qui est compté comme un constat. Une observation classée dans l’une des trois catégories de résultats de la norme BNQ 3009-500 : vice apparent, indice de déficience, ou risque pour la sécurité ou l’intégrité physique. Ces trois catégories sont expliquées dans notre page sur les trois types de constats. Tout le reste d’un rapport — les descriptions de composantes, les généralités, les limitations de portée, les notes d’information — n’est pas un constat sur le bâtiment et n’entre dans aucun décompte de cette page.

Comment se lit une prévalence. Quand nous écrivons qu’un constat de toiture apparaît dans 79,1 % des rapports, le dénominateur est le nombre de rapports qui couvrent la toiture, pas les 207. Un rapport dont le gabarit n’a pas de section pour un système est retiré du dénominateur de ce système : un gabarit muet sur les combles n’est pas un bâtiment dont les combles sont en bon état.

Le seuil de publication. Aucune proportion n’est publiée si moins de 20 rapports la soutiennent. Sous ce seuil, la cellule est regroupée avec une autre ou elle disparaît — c’est pour cette raison que les décennies de construction sont présentées en quatre tranches inégales plutôt qu’une par décennie. Les valeurs extrêmes ne sont pas publiées non plus : un maximum est une cellule d’un seul rapport.

Le dénominateur, dans chaque phrase. Ces chiffres décrivent les propriétés inspectées en préachat dont les rapports composent ce corpus. Ils ne décrivent pas les maisons du Québec, et aucune phrase de cette page ne doit être relue comme si c’était le cas.

Les biais, nommés

Ce corpus n’est pas un échantillon aléatoire. Ce sont des rapports rassemblés par une entreprise selon leur disponibilité, et cela produit au moins cinq distorsions connues.

1. Concentration géographique. Parmi les 196 rapports dont la municipalité est renseignée, 136 portent sur une propriété de Montréal, soit 69,4 %. Le reste du Québec est représenté par une soixantaine de rapports.
2. Époques inégalement représentées. L’année de construction est connue pour 170 rapports. Sa médiane est 1957, et la moitié centrale se situe entre 1950 et 1985. Le bâti d’après 1980 est nettement sous-représenté par rapport au parc québécois.
3. Classification automatisée. La catégorie et la gravité de chaque constat sont attribuées à partir du texte des rapports, par traitement automatisé. Ce traitement reproduit le vocabulaire des auteurs ; il ne porte aucun jugement d’expert sur le bâtiment.
4. La rédaction se mêle au bâtiment. Un inspecteur qui ventile ses constats produit mécaniquement plus de lignes qu’un inspecteur qui les regroupe. Le nombre de constats mesure donc les deux à la fois.
5. Sélection par la transaction. Une propriété inspectée est une propriété mise en vente, dont l’acheteur a choisi de faire vérifier l’état. Ni les propriétés qui ne se vendent pas, ni les ventes sans inspection n’entrent ici.

Nous ne publions aucun chiffre ventilé par entreprise ni par professionnel, et le corpus ne se prête pas à cet usage. Ce point n’est pas négociable : notre méthode en fait une règle permanente.

Ce qu’un rapport contient, en nombre

Sur les 207 rapports analysés, la distribution du nombre de constats par rapport est la suivante.

Repère	Constats dans le rapport
Un rapport sur dix en compte moins de	9
Un rapport sur quatre en compte moins de	16
Rapport médian	30
Un rapport sur quatre en compte plus de	45
Un rapport sur dix en compte plus de	58

La moyenne est de 32,9 constats, tirée vers le haut par une minorité de rapports très fournis. C’est la médiane qui décrit le cas courant.

Ce qu’un acheteur peut en attendre, et c’est une estimation raisonnée tirée directement de ces quantiles : dans la moitié des cas, un rapport comptera entre 16 et 45 constats ; dans huit cas sur dix, entre 9 et 58. L’intervalle décrit la dispersion du corpus. Il ne prédit rien sur une propriété précise, et il ne dit pas non plus qu’un rapport hors de cet intervalle serait anormal.

Presque tous les rapports contiennent quelque chose : 204 des 207, soit 98,6 %, consignent au moins un constat. Un rapport sans aucun constat est l’exception, pas l’objectif.

Les systèmes où les constats se concentrent

Chaque ligne se lit ainsi : parmi les rapports qui couvrent ce système, voici la part qui y consigne au moins un constat. Le dénominateur change d’une ligne à l’autre, et il est écrit.

Système	Rapports avec au moins un constat	Dénominateur	Part des constats de ce système classés « sécurité »
Extérieur du bâtiment	92,0 %	201 rapports	49,3 %
Plomberie	89,8 %	197	41,5 %
Électricité	86,1 %	194	75,3 %
Fondation	86,1 %	158	28,5 %
Toiture	79,1 %	182	42,6 %
Intérieur et finition	77,9 %	190	39,8 %
Sous-sol et vide sanitaire	61,3 %	80	29,0 %
Chauffage et ventilation	61,1 %	193	52,0 %
Structure	57,9 %	183	26,3 %
Sécurité incendie	57,7 %	149	87,2 %
Garage et annexes	50,5 %	99	56,6 %
Drainage et terrain	42,3 %	71	73,2 %
Isolation et étanchéité	39,1 %	151	42,7 %
Combles	38,9 %	54	51,0 %

Deux lectures que ce tableau permet et qu’un classement par fréquence seule masquerait.

La quatrième colonne ne suit pas la deuxième. L’électricité et la sécurité incendie sont loin d’être les systèmes les plus souvent en cause, mais ce qu’on y trouve est majoritairement de gravité « sécurité » : 75,3 % et 87,2 % de leurs constats. À l’inverse, la fondation et la structure produisent beaucoup de constats dont la gravité attribuée porte sur l’intégrité du bâtiment plutôt que sur les personnes. Un constat d’électricité mérite donc en général une attention plus immédiate qu’un constat de fondation, même si le second inquiète davantage à la lecture.

Presque tous les rapports contiennent un enjeu de sécurité. 203 rapports sur 207, soit 98,1 %, comportent au moins un constat de gravité « sécurité ». Ce n’est pas un signal d’alarme sur le parc immobilier : c’est ce à quoi ressemble une inspection faite selon une norme qui demande explicitement de signaler les sources potentielles de danger, y compris les plus banales. Recevoir un rapport sans aucun constat de sécurité serait plus inhabituel que d’en recevoir un qui en contient plusieurs.

Ce que change l’époque de construction

C’est la variable que les acheteurs utilisent spontanément — « une maison des années 1950 » — et c’est aussi celle qui déplace le plus les chiffres. Les décennies sont regroupées en quatre tranches, choisies pour que chaque cellule atteigne le seuil de 20 rapports. L’année de construction est connue pour 170 des 207 rapports.

Époque de construction	Rapports	Constats, médiane	Fondation	Structure	Toiture	Électricité	Sécurité incendie
Avant 1950	36	31,5	85,2 %	65,7 %	76,7 %	85,3 %	29,2 %
De 1950 à 1959	53	40	95,7 %	66,7 %	83,0 %	84,9 %	60,5 %
De 1960 à 1979	29	42	92,0 %	63,0 %	85,7 %	96,3 %	69,6 %
1980 et après	52	21	66,7 %	38,5 %	69,2 %	85,7 %	53,7 %

Chaque pourcentage a pour dénominateur les rapports de la tranche qui couvrent le système en question, entre 23 et 53 rapports selon la cellule ; aucune cellule n’est publiée en deçà de 20.

Le volume change presque du simple au double. Un bâtiment de 1960 à 1979 produit un rapport médian de 42 constats ; un bâtiment de 1980 ou après, 21. L’écart est net et constant sur les quatre tranches.

La structure est le poste qui décroche le plus. Un constat structural apparaît dans 63 à 67 % des rapports pour les trois tranches d’avant 1980, puis dans 38,5 % à partir de 1980. Même mouvement, moins prononcé, pour la fondation : autour de 85 à 96 % avant 1980, 66,7 % ensuite.

L’électricité, elle, ne bouge pas. De 84,9 % à 96,3 % selon la tranche, sans tendance liée à l’âge. C’est le résultat le plus utile de ce tableau, parce qu’il contredit l’intuition courante : acheter récent ne met pas à l’abri des constats électriques. Ce sont souvent des ajouts, des modifications et des composantes remplacées, qui ne datent pas du bâtiment.

Une mise en garde sur ce tableau. Les bâtiments d’avant 1950 affichent moins de constats de sécurité incendie que ceux des décennies suivantes, ce qui n’a aucune lecture évidente. Il peut s’agir de gabarits plus anciens, de sections absentes, ou de la composition de cet échantillon. Nous publions la ligne parce qu’elle est comptée ; nous n’en proposons pas d’explication.

Ce que change le type de bâtiment

Le type de bâtiment est connu pour 155 des 207 rapports. Les trois groupes ci-dessous sont ceux qui atteignent le seuil.

Type de bâtiment	Rapports	Constats, médiane	Fondation	Structure	Toiture	Sécurité incendie
Maison unifamiliale, isolée ou jumelée	48	32,5	87,5 %	53,3 %	84,8 %	46,2 %
Copropriété divise (condo)	46	21	71,0 %	42,9 %	69,7 %	46,9 %
Immeuble à logements	61	33	93,3 %	69,0 %	73,7 %	55,6 %

Le rapport d’une copropriété est plus court, et c’est attendu. 21 constats en médiane contre 32,5 pour une unifamiliale. L’inspection d’une partie privative ne couvre pas l’immeuble entier, et une part importante de ce qui serait constaté sur une maison relève ici du syndicat de copropriétaires. C’est développé dans notre page sur l’inspection d’un condo.

L’immeuble à logements est le type le plus chargé. 93,3 % de ses rapports portent un constat de fondation et 69,0 % un constat de structure, les deux valeurs les plus élevées des trois groupes. Il faut cependant se rappeler la corrélation entre les variables de ce corpus : les immeubles à logements y sont aussi, en général, plus anciens que les copropriétés. Une part de cet écart est un effet d’âge, pas un effet de typologie, et le corpus ne permet pas de séparer les deux.

Plus de la moitié des constats sont des risques, pas des vices confirmés

Sur les 6 816 constats comptés dans les 207 rapports, la répartition entre les trois catégories de la norme est la suivante.

Catégorie	Part des constats	Rapports en contenant au moins un
Risque pour la sécurité ou l’intégrité physique	56,4 %	203 sur 207 (98,1 %)
Vice apparent	33,9 %	201 sur 207 (97,1 %)
Indice de déficience	9,6 %	166 sur 207 (80,2 %)

La gravité attribuée aux constats suit la même logique : 57,0 % portent sur la sécurité, 39,4 % sur l’intégrité du bâtiment, 3,6 % sur le confort ou l’esthétique.

Ce que ça change à la lecture d’un rapport. La majorité de ce qu’un acheteur lit n’est pas un défaut constaté : c’est un signalement de danger potentiel. Un garde-corps trop bas, une prise sans protection, un avertisseur de fumée absent sont des risques, et ils se règlent, souvent à faible coût. Le vice apparent — le problème effectivement constaté — est un tiers des constats. L’indice de déficience, le seul des trois qui signale une information manquante, est le plus rare : moins d’un constat sur dix, mais présent dans quatre rapports sur cinq.

C’est aussi l’ordre dans lequel un rapport se lit utilement, et cet ordre est rarement celui du document, qui suit les systèmes du bâtiment.

Un rapport plus long n’est pas un rapport plus sévère

Le rapport médian du corpus fait 52 pages et contient 71 photos. La moitié centrale des rapports se situe entre 34 et 67 pages, et entre 36 et 117 photos.

La corrélation entre le nombre de pages et le nombre de constats est de 0,67. Les deux vont donc ensemble, mais loin d’être parfaitement : une part importante de la variation du nombre de constats ne s’explique pas par la longueur du document. Des pages s’ajoutent aussi par les généralités, les limitations de portée et les annexes, qui ne sont pas des constats sur le bâtiment.

Pour un acheteur qui compare deux rapports, l’épaisseur n’est donc pas un indicateur utilisable. Ce qui l’est : la présence, sous chaque constat, de son incidence, du risque en l’absence de correction et d’une recommandation justifiée, comme le demande l’article 9.3 de la norme.

Comment les constats sont rédigés, d’après un décompte automatisé

Cette section est d’une nature différente des précédentes, et elle porte une réserve plus lourde. Les chiffres qui suivent proviennent d’un repérage automatisé de motifs de rédaction dans les 53 718 formulations des 207 rapports. Ce n’est pas un audit, ce n’est pas un jugement sur une inspection, et rien n’en est ventilé par entreprise ni par professionnel.

Sur ces 53 718 formulations, 76,7 % ne déclenchent aucun motif, 17,7 % en déclenchent au moins un, et 5,6 % sont classées comme à réviser. Au niveau du rapport :

Motif repéré	Rapports touchés au moins une fois
Emploi d’un terme indéterminé dans un constat	202 sur 207 (97,6 %)
Constat sans les éléments que demande l’article 8.3	200 sur 207 (96,6 %)
Formulation qui limite la portée du constat au moment où elle l’énonce	142 sur 207 (68,6 %)
Constat réduit à une case cochée	63 sur 207 (30,4 %)

Ce que ces chiffres disent. Que la rédaction complète d’un constat — la description, son incidence, le risque en l’absence de correction, une recommandation justifiée — est inégalement appliquée dans les rapports de ce corpus, et qu’une formule comme « faire évaluer par une personne compétente », seule, y est très répandue.

Ce qu’ils ne disent pas. Ils ne disent pas qu’une inspection a été mal faite, ni qu’un rapport donné est non conforme. Un repérage par motifs de texte se trompe dans les deux sens : il signale des formulations acceptables en contexte, et il en laisse passer d’autres qui ne le sont pas. Ils ne disent rien non plus de la profession en général : le corpus n’est pas un échantillon des rapports produits au Québec.

Ce qu’un acheteur peut en faire. Une seule chose, et elle est concrète : vérifier lui-même, sur son propre rapport, que chaque constat porte les quatre éléments. C’est vérifiable sans compétence technique, et c’est une demande légitime à adresser à son inspecteur avant de décider.

Ce que nous ne savons pas

Nous ne savons pas ce qu’il y a dans les maisons du Québec. Ce corpus mesure des rapports d’inspection, pas un parc immobilier. Les propriétés qu’il décrit ont toutes été mises en vente et ont toutes fait l’objet d’une inspection demandée par un acheteur. Aucun pourcentage de cette page ne peut être reformulé en « X % des maisons québécoises », et une telle reformulation serait fausse quel que soit le chiffre.

Nous ne connaissons pas le dénominateur provincial. Aucun organisme ne publie le nombre d’inspections préachat réalisées annuellement au Québec, ni la part des transactions qui en font l’objet. Nous ne pouvons donc pas dire quelle fraction des inspections québécoises ce corpus représente. Il est petit, et nous ne savons pas à quel point.

Nous ne savons pas si ce corpus ressemble au reste. 207 rapports, dont 69,4 % de ceux dont la municipalité est connue portent sur Montréal, avec une médiane d’année de construction de 1957. Un corpus recueilli ailleurs, ou auprès d’autres praticiens, donnerait d’autres chiffres. Nous ne pouvons pas mesurer l’écart, faute d’un deuxième corpus à comparer.

Nous ne pouvons pas séparer les causes. L’époque de construction, le type de bâtiment et la région sont liés entre eux dans ce corpus : les immeubles à logements y sont plus anciens, les bâtiments anciens y sont davantage montréalais. Quand un chiffre bouge d’une tranche à l’autre, nous ne pouvons pas dire laquelle de ces variables le fait bouger. Nous décrivons des écarts observés, jamais des causes.

Nous ne mesurons pas la qualité d’une inspection. Nous comptons ce qui est écrit dans des rapports. Un constat absent peut signifier qu’il n’y avait rien, que la composante était inaccessible, ou qu’elle n’a pas été examinée — le corpus ne distingue pas ces trois cas. La prévalence d’un constat mesure donc autant la pratique de rédaction que l’état des bâtiments.

Un système est exclu de nos tableaux. Les constats de contaminants apparaissent dans 100 % des rapports qui couvrent cette section, et ce chiffre est un artefact : notre traitement classe toute mention d’un contaminant comme un risque, y compris les mentions de vigilance générales que les gabarits insèrent d’office. La ligne ne mesure donc rien sur les bâtiments, et nous ne la publions pas dans le classement par système.

Nous ne dirons jamais quel professionnel produit quels résultats. Le corpus n’est pas ventilé par entreprise ni par personne, il ne le sera pas, et aucune statistique de ce site ne le sera. Ce que nous publions décrit un ensemble de rapports ; cela ne décrit aucun inspecteur, et ne doit être lu comme une appréciation d’aucun d’entre eux.