Inspecteur en bâtiment à Westmount

L’âge des maisons à Westmount

99,1 % des propriétés résidentielles de Westmount portent une année de construction au rôle d’évaluation. Pour 18,2 % d’entre elles, cette année est une estimation de l’évaluateur municipal plutôt qu’une date relevée.

Si vous achetez à Westmount : ce qui se vérifie en premier

Cette liste est dérivée des propriétés de Westmount, pas rédigée pour la ville : chaque élément est là parce qu’une part mesurée d’entre elles a été bâtie pendant une période qu’une autorité publique documente. Une époque est une période, pas un diagnostic — elle dit ce qu’une inspection regarde en premier, jamais ce qu’un bâtiment contient.

1. Amiante : faire repérer avant de percer un mur

   À Westmount, 4 774 propriétés résidentielles sur les 5 014 dont l’année de construction est connue — 95,2 % — ont été bâties avant le 20 mai 1999. Avant cette date, un règlement québécois présume que l’isolant posé autour des tuyaux et des appareils de chauffage — ce qu’on appelle un calorifuge — contient de l’amiante. Pour l’amiante projeté sur une surface, appelé flocage, la date est plus ancienne : le 15 février 1990. 4 755 propriétés, soit 94,8 % des 5 014, ont été bâties avant celle-là.

   Une maison de cet âge ne contient pas forcément de l’amiante. La date dit seulement qu’il faut faire vérifier avant de percer, de gratter ou de démolir. Un inspecteur en bâtiment n’a pas le droit de conclure qu’il y en a ou qu’il n’y en a pas : la norme le lui interdit. Il le signale, et c’est l’analyse d’un échantillon en laboratoire qui tranche.

   Amiante

   10 des 36 rapports d’inspection préachat portant sur un bâtiment construit avant 1950 consignent une observation à ce sujet, soit 27,8 %.

   Vermiculite

   2 des 36 rapports d’inspection préachat portant sur un bâtiment construit avant 1950 consignent une observation à ce sujet, soit 5,6 %.

   C’est une proportion de rapports, pas de bâtiments : elle dit ce qu’un inspecteur écrit souvent, pas ce que les maisons de Westmount contiennent.

   Règlement sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ c. S-2.1, r. 13, art. 69.3 — « tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 ».

2. Fondation, drainage et charpente d’un bâtiment d’avant 1950

   À Westmount, 3 635 propriétés sur 5 014 — 72,5 % — ont été bâties avant 1950.

   Sur un bâtiment de cet âge, ce qui se répare cher est sous le niveau du sol. Demandez que le rapport dise explicitement ce qui n’a pas pu être vu, et pourquoi : c’est la partie du rapport qui vaut le plus, et c’est celle qu’on lit le moins.

   Infiltration d’eau

   31 des 36 rapports d’inspection préachat portant sur un bâtiment construit avant 1950 consignent une observation à ce sujet, soit 86,1 %.

   Drain français

   22 des 36 rapports d’inspection préachat portant sur un bâtiment construit avant 1950 consignent une observation à ce sujet, soit 61,1 %.

   C’est une proportion de rapports, pas de bâtiments : elle dit ce qu’un inspecteur écrit souvent, pas ce que les maisons de Westmount contiennent.

   Repère éditorial : bâti d’avant la généralisation des codes de construction modernes.

3. Demander à la municipalité si l’entrée d’eau est en plomb

   À Westmount, 4 086 propriétés sur 5 014 — 81,5 % — ont été bâties avant 1970. C’est la date que le ministère de l’Environnement retient pour repérer les entrées d’eau susceptibles d’être en plomb.

   Le critère ne vient pas d’une ville en particulier : le Règlement sur la qualité de l’eau potable vise « une résidence unifamiliale ou un bâtiment résidentiel de moins de 8 logements » dont l’entrée d’eau est susceptible d’être en plomb, et le guide du Ministère ajoute la date de 1970. Un inspecteur ne peut pas trancher : l’entrée d’eau est enfouie, et sa partie publique appartient à la municipalité. C’est à la ville qu’on demande, avant de faire une offre.

   Règlement sur la qualité de l’eau potable, RLRQ c. Q-2, r. 40, annexe 4 ; guide du ministère de l’Environnement pour les municipalités, 9 avril 2021. Le règlement n’oblige pas les municipalités à remplacer les entrées en plomb : il les oblige à dépister, puis à publier un plan d’action en cas de dépassement.

4. Le radon ne se déduit pas du bâtiment : il se mesure

   Le radon est un gaz radioactif naturel qui s’infiltre du sol vers le sous-sol ; à forte concentration et sur des années, il augmente le risque de cancer du poumon. Aucune mesure n’existe à l’échelle d’une municipalité québécoise. Santé Canada a testé 73 maisons dans la région sociosanitaire Montréal, le découpage qu’utilise la santé publique. 5 d’entre elles dépassaient le seuil recommandé par le gouvernement du Canada, soit 200 becquerels par mètre cube (Bq/m³) — 6,9 % des maisons testées. Ces 73 maisons n’ont pas été tirées au sort : le chiffre décrit l’échantillon, pas la région, et encore moins une maison en particulier.

   Une mesure valable demande un dosimètre — un petit détecteur qu’on laisse en place — pendant au moins trois mois, de préférence entre octobre et avril. Aucune inspection préachat ne peut donc en produire une. Ce qui se vérifie à l’inspection, c’est autre chose : depuis le 2 juin 2022, un bâtiment neuf du Québec doit être construit avec une canalisation sous la dalle, prête à recevoir un système d’extraction. Avant cette date, le Code n’exigeait rien sur presque tout le territoire.

   Santé Canada, enquête pancanadienne 2009-2011, tableau 5 : résultats bruts par région sociosanitaire, non pondérés par la population. Régie du bâtiment du Québec, analyse d’impact réglementaire du 15 septembre 2021 ; Gouvernement du Québec, page « Radon domiciliaire ».

5. Ce que les rapports consignent le plus souvent sur un bâtiment construit avant 1950

   La décennie la plus représentée à Westmount est 1920-1929 : 18,8 % des 5 014 propriétés dont l’année de construction est connue.

   Les proportions ci-dessous disent ce qu’un inspecteur consigne le plus souvent sur un bâtiment de cette période — donc ce qu’il faut lire en premier dans un rapport, et ce qu’il faut faire préciser quand ça n’y est pas.

   Boîte à fusibles

   10 des 36 rapports d’inspection préachat portant sur un bâtiment construit avant 1950 consignent une observation à ce sujet, soit 27,8 %.

   C’est une proportion de rapports, pas de bâtiments : elle dit ce qu’un inspecteur écrit souvent, pas ce que les maisons de Westmount contiennent.

   Dépouillement de 207 rapports d’inspection préachat québécois ; un chiffre n’est publié que s’il repose sur au moins 20 rapports. Ces 207 rapports n’ont pas été tirés au sort : ils viennent surtout de la région de Montréal. Ils décrivent les propriétés qu’on fait inspecter avant d’acheter — pas les maisons du Québec en général.

Ce que chaque époque de construction change à une inspection

Vous connaissez l’année de construction de la maison ? Voyez ce qui se vérifie pour cette décennie-là

Les périodes documentées, et le nombre de propriétés de Westmount bâties pendant chacune

Calorifuges susceptibles de contenir de l’amiante

4 774 propriétés sur 5 014, soit 95,2 %.Règlement sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ c. S-2.1, r. 13, art. 69.3 — « tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 ».

Flocages susceptibles de contenir de l’amiante

4 755 propriétés sur 5 014, soit 94,8 %.Règlement sur la santé et la sécurité du travail, RLRQ c. S-2.1, r. 13, art. 69.3 — « tout bâtiment construit avant le 15 février 1990 ».

Parc antérieur à 1950

3 635 propriétés sur 5 014, soit 72,5 %.Repère éditorial : bâti d’avant la généralisation des codes de construction modernes.

Entrée électrique de 60 A et câblage d’aluminium

306 propriétés sur 5 014, soit 6,1 %.Période d’usage courant au Québec ; la norme BNQ 3009-500 oblige l’inspecteur à signaler ces deux éléments.