Infiltration d’eau au sous-sol : est-ce grave ?

Si vous ne deviez retenir qu’un chiffre de tout ce site, ce serait celui-là : sur 207 rapports d’inspection préachat québécois, 183 consignent un constat lié à l’infiltration d’eau.

C’est 88,4 %. C’est plus que l’électricité, plus que la toiture, plus que les contaminants. Et pour les bâtiments construits entre 1960 et 1979, c’est 100 % — 29 rapports sur 29.

Ce chiffre change la façon de lire un rapport, et c’est pour ça qu’il vaut une page.

Un constat d’eau n’est pas une anomalie du rapport : c’est ce qu’un rapport contient

La réaction naturelle devant « infiltration d’eau » écrit noir sur blanc est l’alarme. Le corpus dit autre chose : c’est la situation ordinaire.

Ce qu’on compte	Résultat
Rapports qui nomment l’infiltration d’eau	199 sur 207, soit 96,1 %
Rapports qui en font un constat sur le bâtiment inspecté	183 sur 207, soit 88,4 %
Rapports qui la nomment sans rien constater	16 sur 199, soit 8,0 %

Ici, contrairement à l’amiante ou au plomb, la clause seule est rare. Quand un rapport québécois parle d’eau, il parle presque toujours de quelque chose qu’il a vu.

La question utile n’est donc pas « y a-t-il un constat d’eau », c’est où, de quelle catégorie, et qu’est-ce qui n’a pas pu être vu.

Où l’eau apparaît dans un rapport

Les constats d’eau se répartissent sur presque toutes les sections d’un rapport, et c’est justement ce qui les rend difficiles à lire. Comptés en rapports, les sections les plus touchées sont l’extérieur (135), la toiture (93), la fondation (80), les contaminants (75), puis la plomberie (30) et la structure (29).

Autrement dit : un même rapport porte souvent trois ou quatre constats d’eau à des endroits différents, qui n’ont ni la même cause ni le même coût. Un cerne de plafond sous une salle de bain et une fondation qui prend l’eau s’écrivent tous les deux « infiltration ».

Ce que l’inspecteur en fait, dans le vocabulaire de la norme

La norme d’inspection classe chaque observation dans l’une de trois catégories, et c’est cette étiquette qui devrait guider votre lecture — pas le mot « infiltration ». Sur les 183 rapports qui portent un constat d’eau :

Catégorie	Part des rapports concernés
Risque pour la sécurité ou l’intégrité physique	85,2 % — 156 rapports sur 183
Vice apparent	48,1 % — 88 rapports sur 183
Indice de déficience	30,6 % — 56 rapports sur 183

Les trois ne s’excluent pas : un même rapport peut classer l’eau en risque à un endroit et en vice apparent à un autre. Ce que ces catégories veulent dire exactement, et pourquoi la distinction est celle qui compte pour la suite, est traité dans notre page sur les trois types de constats.

Et dans 63,4 % des cas, le constat est accompagné d’une recommandation dans le rapport lui-même — une expertise, une surveillance, une correction. C’est la partie du rapport qu’on lit le moins et qui coûte le plus cher à ignorer.

Le drain français : très souvent nommé, rarement vu

Ce qu’on compte	Résultat
Rapports qui nomment le drain français ou le drain de fondation	160 sur 207, soit 77,3 %
Rapports qui en font un constat	111 sur 207, soit 53,6 %
Rapports qui le nomment sans rien constater	49 sur 160, soit 30,6 %

Trois mentions sur dix ne sont pas une observation, et la raison est physique : le drain est enfoui au bas des murs de fondation. Un inspecteur ne peut ni le voir ni le tester. Ce qu’il consigne, ce sont des indices — humidité, efflorescence, traces au bas d’un mur — et souvent la mention que l’élément n’a pas pu être vérifié. Un examen par caméra est un mandat distinct, exécuté par une autre entreprise.

L’époque, elle, sépare nettement :

Époque du bâtiment inspecté	Part des rapports avec un constat de drain
Avant 1950	61,1 % — 22 rapports sur 36
De 1950 à 1959	60,4 % — 32 rapports sur 53
De 1960 à 1979	65,5 % — 19 rapports sur 29
1980 et après	34,6 % — 18 rapports sur 52

La coupure tombe autour de 1980, et une date réglementaire s’en approche : le 18 janvier 1986, édition du code qui exige, pour un logement neuf, un drainage au bas des murs de fondation.

Attention à ce que cette date prouve et ne prouve pas. La Régie du bâtiment écrit elle-même que la réglementation des maisons, duplex et triplex relève des municipalités, et que seule la municipalité peut préciser l’édition du code applicable à un bâtiment donné. La date est un repère de lecture, pas une garantie qu’un drain existe et qu’il fonctionne.

L’âge protège moins qu’on croit

Le bâti de 1980 et après consigne moins de constats de drain — mais il porte quand même un constat d’infiltration d’eau dans 78,8 % des rapports.

Époque du bâtiment inspecté	Part des rapports avec un constat d’eau
Avant 1950	86,1 % — 31 rapports sur 36
De 1950 à 1959	94,3 % — 50 rapports sur 53
De 1960 à 1979	100 % — 29 rapports sur 29
1980 et après	78,8 % — 41 rapports sur 52

Une maison récente n’est pas une maison sèche. Elle est mieux drainée et plus étanche, ce qui déplace le problème vers l’enveloppe et la ventilation plutôt que de le supprimer.

Ce qu’il faut faire de ces chiffres quand on lit son propre rapport

Comptez, puis triez. Un rapport avec quatre constats d’eau n’est pas quatre fois plus grave qu’un rapport qui en a un : regardez d’abord ceux qui touchent la fondation et la toiture, puis les autres.

Lisez la catégorie avant le mot. « Vice apparent » et « risque » n’appellent pas la même suite, et la norme les distingue exprès.

Cherchez ce qui n’a pas pu être vu, et pourquoi. Un mur fini, un vide sanitaire inaccessible, un sol gelé : ce sont les phrases qui bornent la portée du rapport, et elles valent souvent plus que les constats eux-mêmes.

Ne concluez pas sur le drain à partir de l’année de construction. La date de 1986 est un repère, et la Régie renvoie à la municipalité pour savoir ce qui s’appliquait vraiment.

Ce que nous ne savons pas

• Ce que ces constats coûtent. Aucune source publique québécoise ne publie de coût de réfection de drain, d’imperméabilisation de fondation ou de correction de toiture. Les montants qui circulent viennent d’entreprises et nous ne les reprenons pas.
• Si ces proportions valent pour le Québec. Nos 207 rapports ne sont pas un échantillon aléatoire : ils ont été rassemblés par une entreprise, selon leur disponibilité, et ils sont fortement concentrés sur la région de Montréal. Le compte mesure aussi la façon d’écrire des inspecteurs : un rapport plus détaillé nomme mécaniquement plus de sujets.
• Quelle part des constats se révèle sérieuse après expertise. Le corpus contient des rapports d’inspection, pas ce qui s’est passé ensuite. Personne ne publie ce chiffre au Québec, et nous ne l’avons pas.
• Quelle édition du code s’appliquait à un bâtiment donné. La Régie renvoie à la municipalité, et c’est là qu’il faut demander.